规模与效益之辩:许家印详解恒大转型背后逻辑
本文摘要:(原题:规模和利益辩论:许家印制作恒大变革)从2006年到2016年的10年间,中国恒大依然在规模化的道路上奔跑,之后跪在房地产销售头上交椅子。2017年初,董事局主席许家印试图为高速公路的恒大减速,将利润和利润提高到战略上位。这意味着过去多年恒大的许多做法和路径将再次根本改变。另外,许家印在恒大年度工作会议上首次宣布,恒大具体地产以外的三个多样化产业分别是文化旅游、金融和健康产业。

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(原题:规模和利益辩论:许家印制作恒大变革)从2006年到2016年的10年间,中国恒大依然在规模化的道路上奔跑,之后跪在房地产销售头上交椅子。2017年初,董事局主席许家印试图为高速公路的恒大减速,将利润和利润提高到战略上位。这意味着过去多年恒大的许多做法和路径将再次根本改变。另外,许家印在恒大年度工作会议上首次宣布,恒大具体地产以外的三个多样化产业分别是文化旅游、金融和健康产业。

到2020年,恒大房地产业销售额不超过7500亿,房地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超过1兆,总资产超过3兆,年利润超过600亿。许家印说。纵观恒大正式成立以来20年的发展径来看,利用高杠杆进行规模大,构筑多样化的布局,执着利益和利益,与网络企业的想法有点相似。这种恒大模式面临的问题也很明显,低负债带来的流动性风险,收入极大,但利润日益失望,主业和多样性的艰苦平衡,是恒大今后几年必须解决的问题。

规模之王的反思恒大依然是房地产行业的保守扩张者,从2006年到2016年,恒大的主要财务指标构建了不可思议的150-220倍快速增长。销售额从17亿急速增加到3734亿,减少220倍的现金馀额从20亿急速增加到3043亿,减少152倍的总资产从78亿急速增加到1兆,预计也会增加到150倍。这种保守预示着中国房地产市场的快速增长使恒大受益,2016年以3733.7亿元的合同销售额成为新的房地产之王。但是,这种快速增长的缺点是大量减少项目,减少土地储备,在项目上溶解大量现金,给予高负债率。

债权率低对企业没有风险,在慢慢发展中维持实际经营要控制风险。许家印深刻理解了这里的风险。截至2016年中期,恒大合同销售收入为1418亿元,追加借款规模为3813亿元,清洁债权率约为92.9%,资产债权率为81.8%。

许家印表示,恒大解决问题的低负债方法是以现金为王,维持丰富的现金流。公告显示,截至2016年底,恒大账户现金馀额达到3000亿美元。另外,土地储备大幅度贬值,恒大土地储备以购买价格出售,清洁债权率在40%以下,以市场评价为要求,恒大清洁债权率在10%以下。

即便如此,整个行业面对天花板,恒大的快速增长也不可持续。恒大2017年的销售目标是4500亿美元,比去年急速增加了20%左右,比以往的增加速度高得多。许家印表示,在当前市场背景下,20%的增长速度非常好。

根据未来2~3年20%左右的增长速度计算,恒大房地产2020年的销售额不会超过7500亿美元。在此背景下,许家印首次明确提出,从今年开始,恒大必须落实规模效益的发展战略。恒大房地产从规划设计、招标、材料供应、工程建设等各个环节节节约成本,从提高房地产管理服务和减少三项费用等方面提高利润。

其中最重要的是减少财务费用。许家印指出,恒大的平均综合融资成本有进一步上升的空间,利率背叛一点可以节约数十亿的融资成本,还可以提高存款利率,恒大账户有3000亿以上的存款,利率减少一点一年可以增加30亿的利润。2016年上半年,减去外汇损失后,恒大的核心业务利润率仅为6.3%,业内较高。

许家印从今年开始,恒大核心业务利润率每年上升2%-3%,倒数维持2~3年。到今年年底为止构筑9%-10%的核心业务利润率。花旗银行报告显示,恒大实际融资成本从2013年的9.5%上升到2016年的7.5%,预计2017年将进一步上升到7%。

此外,恒大将逐减少可持续债务的馀额,不是资本化,而是可持续债务利息的费用化,延长几年前恒大的报告利润,不能维持未来的毛利率。预计2017-2018年将保持28%左右的毛利率水平和8%-10%的纯利润率。恒大多样化的定型减速、利益、多样化、回到a,是恒大未来两三年的关键词。

有一点值得注意的是,试错和损失后,许家印成为恒大多样化转型的具体方向。许家印宣布恒大新四大产业集团已经确认房地产、金融、健康、文化旅游,意味着恒大多样化的布局已经完成。8年前,恒大开始实施多元化发展战略,在文化旅游、能源、生产、健康、慢速消费、金融等多个领域展开尝试。2016年,恒大挤压快消和矿泉水业务,集中在房地产和金融相关领域。

恒大多元化首先瞄准旅游产业,这也与房地产业密切相关。2011年,恒大后转入旅游业,开始规划海南海花岛填海建设工程。海花岛规划总投资约1600亿美元,定位世界级、世纪级文化旅游胜地的现在,28种职业状态全面开始,预计明年开业。

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类似恒大的人称恒大未来不打算分割海花岛上市。许家印透露,恒大旅游产品不是海花岛之一,实质上主要产品是恒大童世界,这是迪斯尼、全球电影城的全室内,只有季节对外开放,是世界上最大规模的主题公园。

恒大健康也与房地产有关,为老人服务,主力产品为恒大道家谷,成为环绕医疗、医疗、医疗美、防治、确保、管理的道家养老地,现已开工3个。另有设施的国际医院为恒大道家谷奠定了医疗资源基础。恒大金融为社会服务。

许家印回答说,恒大金融决不会成为恒大的融资平台。目前恒大已进入银行、保险、网络金融有限公司。2017年金融集团的目标是建立入股、有限公司银行、保险、证券、信托、公募基金、网络金融等金融只有牌照。许家印特别强调,要把金融集团的风险控制放在第一位。

恒大生命万能保险的比例过低,将来调整产品结构,提高风险保障型和多年储蓄型原保险费的比例,现在恒大内部拒绝恒大生命原保险费的收益不超过50%,努力构筑60%,低于保监会拒绝保险公司原保险费的比例不超过30%。许家印认为,恒大的服务业积极开展了中国13亿人口、世界1/4人口的大市场需求。

多样化路径具体后,恒大从原单一房地产业发展成为房地产服务业,与万科城市设施经营者和保利房地产+多样化相似。万科高级副社长谭华杰指出,与传统房地产业务不同,住宅企业的多样性创造业务广泛面临从0到1的扩大,必要的是执行力文化,更多的是试行错误,但企业的发展和试行错误风险之间没有自然的对立,不能双方。中信建投研报也认为,与前几年大量住宅企业投身各种跨境领域相比,今年以来龙头企业的变革更加谨慎。住宅企业变革的道路不是一蹴而就的,而是需要长期的试行错误和调整,只有充分的资金实力才能为多样化的扩张建设更多的空间。


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